Alternatives pour financer son bien immobilier

Une barrière de plus en plus infranchissable

L’accession à la propriété en Suisse devient un défi majeur en raison de la hausse des taux d’intérêt, de l’inflation, de l’augmentation des coûts de la construction et de l’énergie, ainsi que du durcissement des critères d’octroi des prêts hypothécaires. Par ailleurs, l’offre de biens reste insuffisante pour répondre à la demande.

Alors qu’au début des années 2000, 60 % des ménages suisses pouvaient encore espérer devenir propriétaires, ce taux est tombé à 15 % en 2023, selon l’étude Real Estate Focus 2024 d’UBS. En conséquence, la recherche de biens a atteint son niveau le plus bas depuis 2015, et l’octroi de prêts hypothécaires s’est fortement contracté.

Pourtant, une majorité de locataires (55 %) nourrit toujours l’ambition de devenir propriétaire. Face aux prix prohibitifs des centres urbains, nombre d’entre eux optent pour des zones périphériques, notamment en Valais, au Tessin, à Nidwald, à Schaffhouse ou à Saint-Gall, où les prix restent plus accessibles.

Des alternatives de financement à considérer

Malgré les obstacles, certaines solutions permettent de contourner l’exigence des 20 % de fonds propres. Selon Gabrielle Wanzenried, professeure de finance et d’immobilier à la HEIG-VD, plusieurs alternatives méritent d’être explorées, bien qu’elles comportent chacune des avantages et des inconvénients.

1. Le cautionnement étatique

Avec la suppression de l’aide fédérale au logement en 2007, la plupart des organismes de cautionnement hypothécaire ont disparu. Toutefois, Genève et le canton de Vaud continuent de proposer cette option. La Coopérative vaudoise de cautionnement hypothécaire (CVCH) permet ainsi d’obtenir un prêt couvrant jusqu’à 90 % du prix d’achat, grâce à un mécanisme de garantie soutenu par le canton. Cette solution présente l’avantage d’éviter d’entamer son plan de prévoyance.

2. Le recours au deuxième pilier

Depuis 2012, au moins 10 % des fonds propres doivent être constitués en liquidités, limitant ainsi l’usage du deuxième pilier. Toutefois, celui-ci peut être utilisé au-delà de cette exigence pour réduire l’emprunt, ce qui facilite l’accès à la propriété pour les ménages disposant d’un capital de prévoyance important mais d’un revenu insuffisant pour remplir les critères bancaires.

3. Le prêt de fonds propres par des investisseurs privés

Des plateformes comme Evahomes mettent en relation des aspirants propriétaires en manque de fonds propres avec des investisseurs prêts à leur prêter ces montants à des taux d’intérêt oscillant entre 3 % et 8 %. Cette solution requiert toutefois une capacité financière suffisante pour assumer les charges additionnelles du prêt.

4. La location-vente (leasing immobilier)

Ce modèle, développé par MyHome Leasing, permet de louer un bien tout en accumulant progressivement un acompte en vue d’un futur achat. Après une période de quinze ans, l’occupant devient propriétaire en versant la somme restante. Cette approche offre une flexibilité accrue mais implique un risque financier en cas de renoncement à l’achat.

5. Le droit de superficie (DDP)

Des initiatives comme celles de QoQa proposent des biens grevés d’un droit de superficie, permettant d’acquérir une propriété sans acheter le terrain. L’acquéreur verse une rente au propriétaire du terrain (souvent une institution publique ou une caisse de pension). Toutefois, cette option présente l’inconvénient de priver l’acquéreur de la valorisation foncière du bien.

6. Le viager

Longtemps méconnu en Suisse, le viager connaît une popularité croissante. Ce système permet d’acheter un bien en versant une somme initiale réduite (le bouquet), puis une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès. Il constitue une solution attrayante pour les acquéreurs ne disposant pas de liquidités suffisantes pour un achat classique.

7. L’achat à durée limitée

Inspiré d’un modèle testé à Bâle, ce concept repose sur une acquisition temporaire d’une propriété pour une durée de trente ans. L’acheteur n’investit que 30 % du capital, tandis qu’un investisseur détient les 70 % restants. Chaque année, ce dernier récupère 1 % de la propriété jusqu’à en reprendre la totalité au terme du contrat. Ce modèle offre un accès plus facile à la propriété mais ne permet pas de constituer un patrimoine transmissible.

Conclusion

L’accession à la propriété en Suisse reste un défi de taille, mais des solutions alternatives existent pour surmonter la barrière des fonds propres. Chaque option présente des avantages et des inconvénients qu’il convient d’évaluer avec soin avant de s’engager. L’accompagnement par des experts financiers s’avère essentiel pour choisir la stratégie la plus adaptée à sa situation personnelle.